Bei gemischt genutzten Objekten mit Wohnungen und Mietflächen für Gewerbe (z. B. Läden, Praxen, Büros) gibt es unterschiedliche Flächendefinitionen, wenn die Festlegung der Mietfläche für die Wohnungen als Wohnfläche nach der aktuellen Wohnflächenverordnung erfolgt und die Festlegung der Mietfläche für die Gewerbeflächen nach der aktuellen gif-Richtlinie MF-GIF.
Einige Beispiele für unterschiedliche Flächendefinitionen:
- Kellerräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche, zählen aber in der gif-Richtlinie MF-GIF zur Mietfläche.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, maximal bis zur Hälfte bei der Wohnfläche angerechnet;
in der gif-Richtlinie MF-GIF gibt es für diese Flächen keine Reduzierung der Flächengröße bei der Mietfläche; für Abgrenzungen von Terrassen sind die Vorgaben in der MF-GIF zu beachten. - Flächenabzüge in Abhängigkeit von der lichten Raumhöhe bei der Wohnfläche;
in der gif-Richtlinie MF-GIF sind nur Flächenanteile mit lichter Höhe von 1,50 m und weniger gesondert auszuweisen, führen aber nicht zu Flächenabzügen bei der Mietfläche. - Keine Unterscheidung zwischen konstruktiv erforderlichen und konstruktiv nicht erforderlichen Wänden in der Wohnflächenverordnung;
in der gif-Richtlinie MF-GIF zählen konstruktiv nicht erforderliche Leichtbauwände zur Mietfläche, so dass eine andere Aufteilung mit Leichtbauwänden im Mietbereich nicht zu einer Änderung der Mietfläche führt. - Wohnflächen umfassen die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören;
in der gif-Richtlinie MF-GIF wird zwischen Mietflächen mit exklusiver Nutzung (MF-GIF-1) und Mietflächen mit gemeinschaftlicher Nutzung (MF-GIF-2) unterschieden.
Aus diesen beispielhaften Unterschieden ergeben sich einige Anregungen zur Klärung für die Zuordnung von Mietflächen insbesondere im Hinblick auf gemeinschaftlich genutzte Mietflächen und deren Anteilszuweisungen an die einzelnen Mieter:
- Behandlung der Grundflächen von z. B. Räumen außerhalb der Wohnung, die nicht zur Wohnfläche zählen
- Behandlung von Balkonanteilen oder Terrassenanteilen, ggf. unterschiedliche Behandlung bei Wohnen und Gewerbe
- Behandlung von unterschiedlichen Raumhöhen (Gewerbe – Wohnung), zusätzlich z. B. auch im Hinblick auf die Heizkostenverordnung
- Behandlung von exklusiven Mietflächen MF-GIF-1 und Wohnflächen bei der Aufteilung der gemeinschaftlichen Mietflächen MF-GIF-2, auch im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung
Regelungen für die Ermittlung von Gemeinschaftsflächenanteilen
Seit 2012 gibt es Regelungen für die Ermittlung von Gemeinschaftsflächenanteilen in gemischt genutzten Objekten in der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) von der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. vom 01.05.2012 in Kombination mit der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) von der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. vom 01.05.2012 bzw. mit der Richtlinie MFG von 2017.
Da sich für die Vermietung von Wohnnutzungen die Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Standard am Markt etabliert hat, wird mit der Veröffentlichung der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Gebäude (MF-GIF) in 2023 eine Überarbeitung oder Aktualisierung der MF/W von 2012 nicht mehr verfolgt.
In der MF-GIF 2023 ist festgelegt, dass bei Gebäuden, die in Teilen nicht nach der gif-Richtlinie MF-GIF vermietet werden, pro forma auch für diese Teile die Mietfläche MF-GIF zu ermitteln ist.
Diesen Teilen und den nach MF-GIF vermieteten Bereichen wird der jeweilige Anteil an den gemeinschaftlich genutzten Mietflächen MF-GIF-2 nach den Regeln in der MF-GIF zugeordnet.
Auf diese Weise wird erreicht, dass die Vorverteilung der Nebenkosten im gesamten gemischt genutzten Gebäude nach einem einheitlichen Flächenschlüssel auf alle Nutzungseinheiten erfolgen kann.
Die Vermietung der Flächen innerhalb einer Nutzergruppe kann, muss aber nicht zwingend, nach der MF-GIF erfolgen. Die Vermietung kann also z.B. für die Gewerbeeinheiten nach MF-GIF und für die Wohnungen nach WoFlV erfolgen.