Diese Kurzbe­schrei­bung wurde von Dipl.-Ing. Dirk Blaurock erstellt, der seit 2004 als Mitglied der gif im Arbeits­kreis Flächen­de­fi­ni­tion mitar­beitet und an den Defini­tionen, Formu­lie­rungen und Gedanken zu den Mietflä­chen­fest­le­gungen dieser gif-Richt­linie für Wohnraum mitge­wirkt hat.

Seit 01.05.2012 gibt es die Richt­linie zur Berech­nung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) von der gif Gesell­schaft für immobi­li­en­wirt­schaft­liche Forschung e. V..

Die MF/W zielt darauf ab, messbare Flächen ohne prozen­tuale Verzer­rungen einheit­lich zu definieren. Sie bietet auch Regelungen für gemischt genutzte Objekte zur Ermitt­lung von Gemein­flä­chen­an­teilen und ermög­licht die Berück­sich­ti­gung von „Neuen Wohnformen“ bei der Auswei­sung gemein­schaft­lich genutzter Flächen außer­halb der abgeschlos­senen Wohnung. Die trans­pa­rente Darstel­lung aller Einzel­flä­chen, die einem Mieter zur Nutzung überlassen werden, soll die preis­liche Bewer­tung solcher Flächen den Mietpar­teien ermög­li­chen. Für einen Vergleich gibt es auch ein Modell zur Umrech­nung Mietfläche MF/W auf Wohnfläche (nach der WoFlV).

Die Richt­linie MF/W nimmt Bezug auf die DIN 277 Grund­flä­chen und Raumin­halte von Bauwerken im Hochbau in der Version 2005.

Bezeich­nung der Flächen­arten nach gif

Die Flächen­arten der MF/W gliedern sich ausge­hend von der Brutto-Grund­fläche gem. DIN 277 in:

  • MF/W-0 (Keine Mietfläche)
  • MF/W (Mietfläche nach gif)

wobei die MF/W in Abhän­gig­keit von der Vermie­tungs­si­tua­tion zu unter­scheiden ist nach MF/W-1.1 (Mietfläche mit vollstän­digem Nutzungs­recht) und MF/W-1.2(Mietfläche mit antei­ligem Nutzungs­recht).

Die Mietfläche MF/W wird außerdem unter­schieden in Wohnungs­flä­chen und Neben­flä­chen und ist nach einer Mietflä­chen­ty­pi­sie­rung in Abhän­gig­keit von Nutzungs­ein­schrän­kungen, von Raumhöhe unter 1,5 m und von Einhal­tung Baurecht separat auszu­weisen.

Objekte, deren Grund­flä­chen der MF/W-0 zugerechnet werden oder die außer­halb der Brutto-Grund­fläche liegen, jedoch als Mietob­jekte vermietet werden können, werden im Kapitel Sonder­miet­ob­jekte in der MF/W behan­delt, z.B. nicht unter­baute, angren­zende Terrassen, Kraft­fahr­zeug­ab­stell­flä­chen usw.

MF/W-0 Keine Mietfläche nach gif

Die MF/W-0 unter­scheidet Nutzflä­chen, Techni­sche Funkti­ons­flä­chen, Verkehrs­flä­chen und Konstruk­tions-Grund­flä­chen.

Es werden im Einzelnen genannt: Kraft­fahr­zeug­ab­stell­flä­chen, Schutz­räume, alle techni­schen Funkti­ons­flä­chen, alle Verkehrs­flä­chen außer­halb von Wohnein­heiten, alle Konstruk­tions-Grund­flä­chen.

In der MF/W werden Messpunkte der Flächen­er­mitt­lung geregelt, ebenso Vorgaben zu Darstel­lung und Nachweis in Tabellen und Plänen angegeben.

In graphi­schen Erläu­te­rungen wird der Richt­li­ni­en­text anhand exempla­ri­scher Wohnungs­typen verdeut­licht:

  • Beispiel Reihen­haus mit vier Grund­rissen
  • Beispiel Mehrfa­mi­li­en­haus mit drei Grund­rissen
  • Beispiel Neue Wohnform mit einem Grund­riss
  • Mietflä­chen­grenzen an Loch- und vorge­hängten Fassaden

Als Anhänge, die aber nicht Bestand­teil der Richt­linie MF/W sind, gibt es eine Vergleichs­ta­belle zur Umrech­nung von Mietfläche nach gif (MF/W) in Wohnfläche gemäß Wohnflä­chen­ver­ord­nung und ein Berech­nungs­bei­spiel.

Weiterhin wichtig für die Anwen­dung der Richt­linie MF/W sind die Grund­sätze:

  • Die Richt­linie ist eine Erkennt­nis­quelle für ordnungs­ge­mäßes Verhalten im Regel­fall.
  • Die Richt­linie soll nur als Ganzes verwendet werden.
  • Die MF/W ist keine gesetz­liche Verord­nung und gilt deshalb nur dann, wenn sie miet- oder kaufver­trag­lich ausdrück­lich verein­bart wurde.