Aufmaß, Berech­nung und Dokumen­ta­tion von Mietflä­chen für Büroräume geschahen bis zum 01.11.2004 in der Regel nach der Richt­linie zur Berech­nung der Mietfläche für Büroraum (MF-B) von der gif – Gesell­schaft für Immobi­li­en­wirt­schaft­liche Forschung e.V.

Diese Richt­linie wurde von der gif in Zusam­men­ar­beit mit dem Deutschen Verband Chartered Surveyors DVCS e.V. und dem DIN Normen­aus­schuß Bau DIN 277 entwi­ckelt. Sie basierte auf der DIN 277 und sollte durch klare markt­ge­rechte Regelungen die Mietflä­chen einheit­lich und repro­du­zierbar definieren. Seit Einfüh­rung der MF-B im Jahr 1996 hat das sog. Frank­furter Aufmaß an Bedeu­tung verloren.

Die MF-B von der gif wurde zum 01.11.2004 durch die Richt­linie zur Berech­nung der Mietfläche für gewerb­li­chen Raum (MF-G) abgelöst (siehe auch gif Richt­linie MF-G ).

Kurzbe­schrei­bung MF-G 2004 im Vergleich zur MF-B 1996

Bezeich­nungen der GIF-Flächen­arten

Die Flächen­arten der MF-G gliedern sich ausge­hend von der Brutto-Grund­fläche gem. DIN 277 in:

  • MF-0 (Keine Mietfläche) und
  • MF-G (Mietfläche nach gif),

wobei die MF-G ggf. zu unter­scheiden ist nach MF-G1 (exklu­sive Nutzung) und MF-G2 (gemein­schaft­liche Nutzung).
Zur Ermitt­lung der MF-0 bei nur einem Mieter oder Nutzer im Gebäude wird der fiktive Fall angenommen, dass mehrere Mieter das Gebäude belegen.
Flächen, die in der DIN 277 nicht im erfor­der­li­chen Maße abgegrenzt sind oder nicht zur BGF zählen, jedoch als Mietob­jekte vermietet werden können, werden im Kapitel Sonstige Mietob­jekte in der MF-G aufge­führt. Solche Mietob­jekte sind ausdrück­lich anzugeben und getrennt von der MF-G zu ermit­teln, z. B. Fahrzeugabstellflächen/​Stellplätze, Schau­fenster, Decken­öff­nungen usw.

MF-0 Keine Mietfläche

Die MF-0 unter­scheidet Techni­sche Funkti­ons­flä­chen, Verkehrs­flä­chen und Konstruk­tions-Grund­flä­chen.
Es werden im Einzelnen genannt: alle Techni­schen Funkti­ons­flä­chen, feste und beweg­liche Treppen­läufe und Rampen und deren Zwischen­po­deste, Aufzugs­schacht-Grund­flä­chen je Halte­punkt, Fahrzeug­ver­kehrs­flä­chen; Wege, Treppen und Balkone, deren überwie­gender Zweck der Flucht und Rettung dient.

Neu 2004 in MF-G: Geschoss­po­deste zählen zur Mietfläche.

In der MF-B war der Begriff „ortsge­bun­dene Wände“ von großer Bedeu­tung. Darunter verstand man konstruk­tive Wände (z. B. Statik) und notwen­dige Wände (z. B. WC, Gebäu­de­technik, Trennung von Mietein­heiten usw.). Ortsge­bun­dene Wände zählten nicht zur Mietfläche.

Neu 2004 in MF-G: Den Begriff „ortsge­bun­dene Wände“ gibt es nicht mehr.

In der MF-0 sind als Bestand­teile der Konstruk­tions-Grund­flä­chen definiert:

  • Außen­wände
  • Grund­flä­chen von aufge­henden Bauteilen wie Wände und Stützen, die zur konstruk­tiven Raumbil­dung eines Bauwerkes notwendig sind
  • Grund­flä­chen der Umschlie­ßungs­wände von zu MF-0 gehörenden Techni­schen Funkti­ons­flä­chen und Verkehrs­flä­chen
  • Grund­flä­chen der Instal­la­ti­ons­ka­näle und –schächte, Schorn­steine sowie Kriech­keller, die gemäß DIN 277 KGF sind

Neu 2004 in MF-G:

  • Nicht tragende oder nicht ausstei­fende Mietbe­reich­strenn­wände zählen zur Mietfläche.
  • WC-Bereichs­wände, Auftei­lungs­wände mit Brand­schutz­an­for­de­rungen, Schall­schutz­wände (und andere notwen­dige Wände) zählen zur Mietfläche.

In der MF-B war geregelt, dass Flächen mit einer lichten Raumhöhe von 1,50 m oder weniger nicht zur Mietfläche zählen. Diese Regelung gibt es in der MF-G nicht mehr.

Neu 2004 in MF-G: Flächen mit lichter Raumhöhe von 1,50 m und weniger zählen zur Mietfläche; sie sind geson­dert auszu­weisen.

In der MF-G werden Messpunkte der Flächen­er­mitt­lung neu geregelt:
Grund­sätz­lich werden die Grund­flä­chen direkt über dem Fußboden inner­halb der fertigen Oberflä­chen erfasst. Fußleisten, Schramm­borde sowie nicht raumhohe Vorsatz­schalen und Einbauten bleiben unberück­sich­tigt. Grund­sätz­lich ist bis an alle raumbe­gren­zenden Bauteile einschließ­lich raumhoher Beklei­dungen zu messen. Bei Vorhang­fas­saden mit boden­glei­chen, waage­rechten Tragpro­filen ist bis an die Innen­seite der Vergla­sung zu messen. Senkrechte Fassa­den­pro­file bleiben im Grund­riss unberück­sich­tigt.

Neu 2004 in MF-G:

  • Glasfas­saden bis zur Scheibe (boden­gleich) zählen zur Mietfläche.
  • Senkrechte Fassa­den­pro­file von Vorhang­fas­saden zählen zur Mietfläche.

In einem geson­derten Kapitel werden Sonstige Mietob­jekte aufge­führt. Dabei handelt es sich um Flächen, die Mietob­jekte sein können, deren zugrunde liegende Flächen aber nicht der MF-G zugerechnet werden. Diese Mietob­jekte unter­liegen indivi­du­ellen Mieter­an­for­de­rungen und sind dann ausdrück­lich zu verein­baren, z. B. Fahrzeug­ab­stell­flä­chen, Decken­öff­nungen, Schach­tel­trep­pen­häuser usw.

Neu 2004 in MF-G: Sonstige Mietob­jekte zählen nicht zur MF-G.

In drei graphi­schen Erläu­te­rungen werden Beispiele gegeben zu:

  • MF-0 , MF-G1 und MF-G2 in einem Geschoss mit zwei Mietbe­rei­chen
  • Mietflä­chen­grenzen an Loch- und vorge­hängten Fassaden
  • leichten Trenn­wänden als Raumtei­lungen in Sanitär­be­rei­chen

Weiterhin wichtig für die Anwen­dung der Richt­linie MF-G sind die Grund­sätze:
Die Richt­linie ist eine Erkennt­nis­quelle für ordnungs­ge­mäßes Handeln im Regel­fall. Jeder muss bei Anwen­dung der Richt­linie in eigener Verant­wor­tung entscheiden, ob dies im Einzel­fall sachge­recht ist und zu richtigen Ergeb­nissen führt.

Referenzen für die MF-B nach der gif:

Bürohoch­haus WestendDuo
Bocken­heimer Landstraße, Frank­furt am Main

  • 31 Geschosse, ca. 50.700 qm Brutto-Grundfl. (BGF) nach DIN 277
  • Nach Ausfüh­rungs­pla­nung Nachweis Mietflä­chen nach der MF-B von der gif

MLF Carre
Mainzer Landstraße, Frank­furt am Main

  • 6 Bauteile mit bis zu 9 Geschossen, ca. 32.800 qm Netto-Grund­fläche (NGF) nach DIN 277
  • örtli­ches Aufmaß und Mietflä­chen­nach­weis nach der MF-B von der gif

Büroge­bäude TREVISTA
Philipp-Helfmann-Straße, Eschborn

  • 2 Bauteile mit 9 Geschossen, ca. 19.000 qm Mietfläche
  • Mietflä­chen­aufmaß vor Ort und Dokumen­ta­tion der Mietfläche nach der gif-Richt­linie MF-B
  • Auftei­lung in einzelne Mietbe­reiche für beide Bauteile und Dokumen­ta­tion

Schil­ler­haus
Schil­ler­straße, Frank­furt am Main

  • 4 Bauteile mit bis zu 9 Geschossen, ca. 13.800 qm Mietfläche
  • Aufmaß Büroflä­chen und Dokumen­ta­tion Mietfläche nach der MF-B von der gif
  • Mietflä­chen­aufmaß und Ermitt­lung Mietfläche nach der MF-H von der gif
  • örtliche Vermes­sung und Angabe Wohnfläche nach der II. BV

Westhafen Büroge­bäude
Speicher­straße, Frank­furt am Main

  • 9 Geschosse, ca. 10.300 qm Mietfläche
  • Aufmaß gif-Flächen und Ermitt­lung Mietflä­chen nach der MF-B von der gif
  • örtliche Aufmes­sung, Berech­nung und Dokumen­ta­tion Mietfläche nach der MF-H von der gif

Büroge­bäude Atrium
Junghof­straße, Frank­furt am Main

  • 2 Bauteile mit bis zu 8 Geschossen, ca. 29.400 qm Mietfläche
  • Büroflä­chen­ver­mes­sung und Mietflä­chen­er­mitt­lung nach der MF-B von der gif

Büroge­bäude ComCourt
Helfmann-Park, Eschborn

  • 8 Geschosse, ca. 7.200 qm Mietfläche
  • gif-Flächen­ver­mes­sung und Ermitt­lung Bürofläche nach der MF-B von der gif
  • Mietflä­chen­nach­weis für 3 Mieter

Büroge­bäude Officen­tral
Rödel­heimer Bahnweg, Frank­furt am Main

  • 1. UG bis DG, 6 Geschosse, ca. 7.400 qm Brutto-Grund­fläche (BGF)
  • Örtliche Vermes­sungen, Mietflä­chen­aufmaß
  • Dokumen­ta­tion der Brutto­grund­fläche, Nachweis der Netto­grund­fläche nach DIN 277
  • Mietflä­chen­er­mitt­lung nach der gif-Richt­linie MF-B
  • Mietflä­chen­nach­weise getrennt für 15 Mieter

Büroge­bäude Am alten Bahnhof
Radilo­straße, Marquard­straße, Frank­furt am Main

  • 1. UG bis DG, 6 Geschosse, ca. 5.400 qm Brutto-Grund­fläche (BGF)
  • Örtli­ches Flächen­aufmaß, Mietflä­chen­aufmaß
  • Dokumen­ta­tion der Brutto­grund­fläche, Nachweis der Netto­grund­fläche nach DIN 277
  • Mietflä­chen­er­mitt­lung nach der Richt­linie MF-B von der gif